A 90-Day Pre-FS for Environmental Infrastructure: From Planning Basis to Go/No-Go

도시계획이나 정책 자료, 후보지 검토 메모, 관계기관과의 논의는 사업 검토의 출발점이 될 수 있다. 그러나 이 자료만으로 토지 사용권, 개발·환경 인허가, 공공조달 절차, 예산, 보조금, 처리물량, 정부 보증이 확보되지는 않는다. 예비타당성 검토의 첫 과제는 자료를 더 모으는 일이 아니라 각 자료가 무엇을 확인해 주는지 구분하는 것이다.

PentaBay는 익명화한 환경 인프라 사례에서 ‘계획상 전제’, ‘확인된 사실’, ‘검토 가정’, ‘권고사항’, ‘추가 확인사항’을 구분해 관리했다. 이 원칙을 지키면 이해관계자에게 사업 가능성을 설명하면서도 아직 확보하지 못한 승인이나 확약을 실적으로 오해하게 만들지 않는다.

World Bank의 PPP 지침은 사업을 단계별로 더 엄격하게 선별하고, 다음 단계에 더 많은 자원을 투입하기 전에 사업 가능성을 다시 확인하는 방식을 강조한다. 예비타당성 검토도 같은 원칙을 따른다. 상세설계처럼 보이는 문서를 만드는 대신, 어떤 조건이 확인되면 검토를 계속하고 어떤 위험이 드러나면 중단할지를 먼저 정해야 한다.

판단 질문은 구체적이어야 한다. 후보지에서 필요한 인허가를 받을 수 있는 경로가 있는가? 원료 투입량·품질·공급기간과 제품 판매수요가 맞는가? CAPEX/OPEX의 산출 근거가 있는가? 주민 수용성과 공공조달 일정은 전체 사업 일정에 반영돼 있는가?

환경 인프라 사업은 기술성이 좋아도 핵심 조건 하나가 충족되지 않으면 멈출 수 있다. 부지를 먼저 확정한 뒤 원료를 확인하거나, 기술을 정한 뒤 주민 수용성과 인허가를 검토하면 뒤늦게 설계를 변경해야 할 수 있다. 따라서 90일 동안 부지와 행정절차, 원료와 수요, 인허가, 기술과 비용, 이해관계자, PPP 추진경로, 위험 분담을 병행해 검토한다.

각 검토 분야는 서로의 전제를 바꾼다. 원료의 양과 성상에 따라 설비 규모와 OPEX가 달라지고, 부지와 운송거리는 수거비와 주민 영향에 영향을 준다. 판매계약의 품질조건은 기술과 수익모델을 다시 바꾼다. 매주 분야 간 쟁점 목록을 갱신해야 한 팀의 가정이 다른 팀에서 확정 사실로 받아들여지는 일을 막을 수 있다.

초기 재무모델은 정답이 아니라 가정을 정리한 도구다. CAPEX, OPEX, 처리량, 가동률, 제품 수율, 가격, 일정 등 주요 입력값마다 원문 출처, 기준일, 단위, 검토 상태, 담당자를 연결해야 한다. 공급업체의 예산견적, 유사사업 벤치마크, 엔지니어링 가정, 계약조건을 모두 같은 수준의 자료로 취급하면 숫자가 정교해 보일수록 오히려 판단을 흐릴 수 있다.

공공 지원은 더욱 보수적으로 반영한다. 보조금, 정부 보증, 고정요금, 최소 물량, 손실보상, 독점권은 서면으로 확정되기 전까지 기준안에서 제외한다. 지원이 없어도 사업성이 성립하는 기준안을 먼저 만들고, 지원 가능성은 별도의 상향 시나리오에서만 반영한다.

IFC Performance Standards는 사업의 환경·사회 위험과 영향을 파악하고 회피·완화·관리하는 과정에 이해관계자 참여와 정보 공개를 연계하도록 제시한다. 예비타당성 검토 단계에서 완성된 ESIA가 있는 것처럼 꾸밀 필요는 없다. 다만 예상 영향 범위, 민감시설·민감지역, 토지와 생계, 노동·안전, 교통, 악취·소음, 지역사회 우려를 기술대안 비교에 반영해야 한다.

주민과 기관의 참여는 찬성 서명을 모으는 절차가 아니다. 누가 어떤 영향과 권리를 갖는지, 무엇을 언제 공개하고 답할지, 설계 변경이나 민원 처리가 의사결정에 어떻게 반영되는지 계획하는 과정이다. 초기의 불편한 질문이 나중의 값비싼 지연을 줄인다.

최종 메모는 평균 점수 하나로 위험을 가리지 않아야 한다. 반드시 해결해야 할 중대 요건, 다음 단계에서 조건부로 해결할 수 있는 사항, 상업협상에서 배분할 위험, 사업 중단 사유를 구분한다. 각 결론에는 근거자료와 반대되는 자료, 담당자, 해결기한, 다음 단계 예산을 연결한다.

‘진행’은 승인이나 금융 종결을 의미하지 않는다. 다음 단계의 조사·협상·설계에 한정된 자원을 투입할 근거가 마련됐다는 뜻이다. ‘중단’도 실패가 아니다. 더 큰 비용을 투입하기 전에 구조적인 결함을 찾았다는 점에서 프로젝트 개발의 성과다.